管理費用が高いなどといった理由から、管理会社の変更を考えているオーナーへ向けて、本記事では管理会社の変更方法と手順、注意点などを解説します。管理費用は投資収益に影響しますし、管理会社の管理内容によっては空室率に大きく関わりますので、管理会社の選定は賃貸経営では重要なポイントといえます。ぜひ参考にしてみてください。
【著者】水沢 ひろみ
オーナーのための家賃保証
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目次
賃貸経営を行うに際して、賃貸管理会社を利用しているオーナーは多くいますが、必ずしも全員のオーナーがその管理会社の管理内容に満足していているとは限りません。
一般的に管理会社との契約は契約期限が定められており、契約期限終了後もそのまま更新するケースが多いです。ただし、たとえ契約期限終了前であっても、管理内容に不満があり、現在の管理会社では賃貸経営に支障があると判断するのであれば、賃貸管理会社は途中で変更することが可能です。
なお、管理会社に家賃の回収や敷金の管理など、重要な管理業務を一括して任せているケースなどは、管理会社の変更に伴って関係者に負担やトラブルが生じるリスクもあります。そのため、頻繁な管理会社の変更はおすすめできませんが、ケースによっては必要な手順を踏んで賃貸管理会社の変更を検討したほうがよい場合もあります。
すでに賃貸管理会社を利用中のオーナーの場合、管理会社の変更について本格的に検討している人も中にはいるかもしれません。では、どのような理由から管理会社の変更が検討されるのでしょうか。本記事では4つに絞って解説します。
1つ目は、管理会社に支払っている管理費用が高いというケースです。管理費用の相場は5％前後が一般的ですが、管理会社に委託している業務の内容や管理会社の方針などによっては相場に開きがあります。
投資収益に対する管理費用の割合が高ければ、それだけ収益率が下がることになります。キャッシュフローに余裕があるならば問題ありませんが、空室が多い、家賃の相場が下がっているなど、収益率を改善する必要性が生じている場合には管理費用の見直しの必要があるかもしれません。
2つ目は、管理を依頼している部屋の空室率が改善されないケースです。賃貸経営を行うにあたって、空室率の高さは致命的です。空室の期間も、ローンの支払いなど、その部屋に関わる費用は発生しているため、できるだけ早期に空室を埋めることは非常に重要です。
部屋の条件は問題ないのに数カ月間に渡って内覧希望がない、内覧者はいるものの入居まで至らないなど、空室が続く原因が管理会社にあると思われるのであれば、管理会社の変更を検討すべきといえます。
管理会社とオーナーは、物件の管理状況などの情報を共有するために、日頃から意思の疎通を図ることが大切です。しかし、担当者との相性が合わないなど、コミュニケーションが取りづらい場合にはスムーズな賃貸管理が難しくなります。このように、担当者の対応に不満がある場合も、管理会社の変更理由の1つとして挙げられます。
4つ目は、管理会社の管理が行き届いていないケースです。入居者に長く住み続けてもらうためには、部屋や周辺環境の過ごしやすさが大切です。しかし、物件の管理が行き届いていなければ、入居者が不満や不便を感じて退去するなど、入居率に影響する可能性があります。管理会社の管理が行き届いていないと感じたら、早期に変更を検討するべきといえます。
冒頭でも述べたように賃貸管理会社を変更することは可能ですので、ここでは賃貸管理会社を変更する手順について解説します。
管理会社の変更を希望するならば、
上記2点に注意して、以下の手順にしたがって管理会社の変更をしていきましょう。
賃貸管理会社を変更するには、まず新しい管理会社を探し、次に、現在依頼している賃貸管理会社へ解約通知を行う、というステップをとります。管理委託契約書に解約予告についての記載がある場合には、それにしたがって解約予告を行います。
必要な解約予告期間の経過を待たずに解約を希望する場合には、あらかじめ定められた手数料や違約金などの支払いが必要となるケースもあるため、事前にもれなく記載内容について確認しておきましょう。
現在依頼している賃貸管理会社への解約通知には、➀管理委託契約の締結日、②契約解約希望日、③解約の理由などを記載します。
現在の賃貸管理会社へ解約通知を行った後、新しい管理会社との間で管理委託契約を改めて締結すると、現在の入居者の契約書類の引継ぎ、入居者から預かっている敷金や管理費の精算、鍵の引き渡しなど、新旧管理会社の間で引継ぎが行われます。
引継ぎの内容は重要なものですので、万が一何らかの行き違いがあると後日大きなトラブルにつながる恐れがあります。これらの引継ぎが問題なく行われているかどうか、オーナー自身も確認しておくことをおすすめします。
管理会社の変更に伴い、家賃の振込先やトラブルなどが生じた際の連絡先が変わります。そのため、管理会社を変更することが正式に決まったら、いつからどこの管理会社に変わることになるのかを事前に入居者へ通知する必要があります。
入居者が理解しやすいように書面で知らせるとともに、できれば口頭でも説明してトラブル防止を心がけることが大切です。
管理会社を変更する際の注意点について解説します。
管理会社の変更によって、家賃保証会社との契約が切れる場合があります。
入居者による家賃の不払いを防ぐため、従来は保証人を立てる必要がありました。しかし、家賃保証という仕組みができてからは、家賃保証会社を利用することでオーナーは家賃の不払いリスクを回避でき、入居者は必ずしも保証人を立てなくても部屋を借りることが可能になりました。
近年では家賃保証会社を利用するオーナーが増えてきていますが、保証会社との契約内容によっては、管理会社を変更することで保証会社との契約が終了することがあります。管理会社の変更後に、家賃保証会社の保証が切れていることに気が付かないまま入居者の家賃滞納が発生してしまうと、そのリスクをオーナーが負担しなくてはならなくなります。
管理会社を変更する際には、家賃保証会社との契約内容についても確認し、保証が途切れることがないように注意してください。
新旧管理会社の引継ぎが行われることについては先述の通りですが、その引継ぎがうまく行われない可能性があることにも注意が必要です。今までの管理会社に解約の通知をしてから新しい管理会社に引き継がれるまでの間は、責任の所在があいまいになりやすいという心配があります。
加えて、引継ぎされたとはいえ、新しい管理会社が当該物件のこれまでの管理状況などを把握するには時間を要する場合もあります。さらに、入居者の契約終了に伴う引継ぎがある場合においては、今までの管理会社のほうも最低限度の協力に留まることは覚悟しておく必要があるといえます。
このような可能性にも留意して、管理会社を変更する前後はオーナー自身も物件の管理状況について特に気を配る必要があるでしょう。
管理会社の変更に伴って家賃の振込先変更手続きが必要になったり、管理会社への連絡先が変わったりと、入居者にとってはある程度の不便が生じます。忙しい毎日の中で管理先変更の通知を受け取っても、入居者としては即座に対応できないケースはあるでしょう。
また、管理会社の管理内容に変更があれば、今までとの違いに戸惑う入居者もいるかもしれません。このように、管理会社の変更は入居者からのクレームにつながる場合があるので、入居者に対しては十分な理解を得られるように丁寧な説明を心がけることが大切です。
最後に、オーナーが最適な管理会社を選ぶコツについてお伝えします。管理会社の変更は可能ではあるとはいえ、先述のようにトラブルになる可能性があり、必ずしも簡単ではありません。必要であれば変更することは大切ですが、頻繁な変更にならないよう、新しい管理会社を選ぶ際には慎重な判断が必要となります。
最適な管理会社を選ぶためには、現在契約している管理会社には具体的にどのような不満があるのか、変更理由を整理しておくことが大切です。オーナー自身が管理会社に対して一番に何を求めるのかが分かっていない状態では、新しい管理会社の選定は難しいと考えられるからです。
管理費用が高すぎる、管理内容に不満がある、空室率を改善したいなど、変更する理由によって次の管理会社を選ぶ際の基準が変わります。管理会社によって力を入れている業務は異なるため、オーナーの希望に沿った管理を実行してくれる会社を選ぶ必要があります。
管理会社を選ぶ際には、複数の管理会社から見積もりを取って検討することが大切です。管理会社によって得意な分野、力を入れている分野は異なりますので、同じ業務でも管理手数料に違いが生じるケースがあります。場合によっては、力を入れたい業務ごとに複数の管理会社に分けて依頼するという選択肢もあるでしょう。
ただし、管理費用の安さだけに目を奪われて、管理業務の質が低下するような事態は避けなくてはなりません。管理会社の評判なども参考にして、信頼できる会社を選定するようにしてみてください。
賃貸管理会社の変更方法や手順、注意点などを解説しました。賃貸経営では高い入居率を維持するために入居者の満足度を高めることが大切ですし、入居者に満足して住み続けてもらうためには管理会社の対応が非常に重要です。管理会社の業務に納得できない事情がある場合には、管理会社の変更を検討することも必要でしょう。
しかし、その際には管理会社を変更することによる影響にも十分留意して、最適な管理会社選びをすることが大切です。変更理由を明確にして、複数の管理会社から見積もりを取って検討するなど、本記事で紹介した注意点を参考に慎重な判断を行うようにしてみてください。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
