2022.11.21
不動産投資

不動産投資の法人化とは?タイミングや手順をやさしく解説

これから不動産投資をはじめようと検討している人、またはすでに不動産投資を行っている人の中には、不動産投資の法人化について興味を持っており、法人化すべきか迷っている人がいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資による法人化が「節税」になる理由やメリット・デメリット、法人化のタイミングや手順などを解説します。不動産投資による利益が大きくなるほど、納める税金は高額になっていきます。ぜひこの記事を参考にして自分のケースに当てはめてみてください。

【著者】水沢 ひろみ

 

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「不動産投資の法人化」とは?

不動産投資の法人化とは、個人的に不動産投資を行っていたオーナーが資産管理会社を設立し、形式上は資産管理会社が不動産投資を行うというスタイルに変えることです。

「法人」とは『「人」以外に権利義務の主体になれるもの』という意味ですが、簡単に表現するなら、いわゆる会社などを指すと理解すればよいでしょう。

法人を設立するには、オーナーが資産管理会社の代表となり、会社設立時の元手となる「資本金」を払い込みます。それによって、物件を購入・管理するという不動産投資の運用は、現実的には個人の時と変わらずオーナーが行うとしても、形式的には資産管理会社が行っていることになります。

物件の所有者はオーナーではなく資産管理会社となり、オーナーは資産管理会社から「役員報酬」という形で不動産投資から得た収益の分配を受けます。そして役員報酬支払後の利益には、法人の利益として法人税が課されることになります。

ですから不動産投資による収益にかかる税金は、個人事業主としての所得税から、役員報酬に対する所得税と資産管理会社に対する法人税に分かれることになります。このことについての詳細は次章以降で詳しく解説します。

不動産投資による法人化が「節税」になる理由

個人事業主であれば、不動産投資による所得にかかる税金はすべてが所得税となります。しかし法人化することによって、不動産投資による所得にかかる税金は、不動産オーナーに対する役員報酬にかかる所得税と、役員報酬を差し引いた後の法人の所得にかかる法人税に分かれます。

ここでは、役員の報酬と法人の報酬に分かれることで、トータルでかかる税金も大幅に節税できる理由について詳しく解説していきます。

所得税と法人税の税率の違い

不動産投資による法人化が「節税」になる理由として、ひとつには、所得税と法人税の税率の違いがあります。不動産投資事業を法人化することで、不動産投資によって生じた利益にかかる税金は、個人事業主に対する「所得税」ではなく、資産管理会社に対する「法人税」となります。

日本の所得税は、所得が増えるに従い税率が高くなる「累進課税」という制度を採用しており、以下の表のとおり最高税率は45%まで上がります。

出典:国税庁ホームページ – No.2260 所得税の税率

それに対して法人税は、資本金1億円以下の中小法人であれば、年間の課税所得の額が800万円以下の部分は15%、800万円を超える部分は23.20%となっており、最大でも23.20%以上の税金が課されることはありません(令和4年11月現在)。課税所得が高くなるほど、法人化したほうが節税になる可能性が高くなるのです。

参考:国税庁ホームページ – No.5759 法人税の税率
 

役員報酬から給与所得控除を控除できる

不動産投資による法人化が「節税」になるもうひとつの理由は、役員報酬に対して給与所得控除を適用することが可能になるからです。

法人化する前は、賃貸収入から必要経費を差し引いた所得が課税所得とされ、オーナーが個人事業主として「事業所得」に対する所得税を払うことになります。

一方、不動産投資を法人化した後は、オーナーは資産管理会社から役員報酬を受け取ることになり、この役員報酬に対しては所得税を支払うことになります。役員報酬は「給与所得」に該当するため、給与所得に対する税金を計算する際に、給与の支払額から一定の金額を控除できる「給与所得控除(※)」が適用されます。

※給与所得控除とは?
給与所得者は、受け取った給与から個人事業主と同じように必要経費を差し引くことができないため、給与所得控除として給与収入の額に応じて一定額を差し引いた後の所得に課税されることになっています。
参考:国税庁ホームページ – No.1410 給与所得控除

 
一例として、経費控除後にオーナーに600万円の課税所得があった場合、事業所得であれば600万円に課税されますが、役員報酬として600万円を受け取る場合には、600万円から164万円控除できるので436万円に対して課税されます。

このように、法人化した結果、不動産投資から得た所得を「役員への報酬」と「法人の所得」に分けることで税率を下げることが可能になり、さらに「役員への報酬」からは給与所得控除を差し引くことができるため、大幅に節税できる可能性があるのです。

◆不動産投資の節税の仕組み、節税効果が高い物件などについては、こちらの記事で詳しくまとめています。
不動産投資の節税|効果が高い人と選ぶべき物件をチェック!

不動産投資を法人化するメリット

不動産投資を法人化するメリットは、上記のような節税効果以外にも複数が考えられます。どのようなメリットがあるのか本章で紹介していきます。

赤字を10年間繰り越せる

事業をしていて赤字が生じた場合には、翌年以降に繰り越すことで、利益が生じた年の所得と相殺してその年の税金を減らすことができます。個人事業主でも青色申告をしていれば赤字を繰り越すことはできますが、繰り越せる期限は翌年以降3年間しか認められません。一方、法人であれば10年間は繰り越すことが認められています。

個人事業主の場合には、赤字が発生してから3年以内にそれ以上の利益を上げなければ、利益が出た年の税金を減らすことができなくなります。その点、法人ならば10年以内に赤字以上の利益を上げれば繰り越しのメリットを受けられるので、より節税効果が高いと考えられます。

経費にできるものが多くなる

不動産投資を法人化することで経費にできるものが多くなるため、結果として利益が圧縮されて税金が減る可能性があります。代表的なものとしては以下の項目があります。

➀役員報酬や給与

法人化することで、役員報酬や給与として家族に支払った額を経費として計上できるようになります。役員報酬や給与を受け取った家族は、そこから給与所得控除を受けられるので、年間55万円以下であれば所得税は課税されません。

なお、通常は個人事業主であっても青色申告をすれば家族に支払った給料を経費にすることが認められています。しかし、不動産投資においては、個人事業主の場合、事業的規模で行っていると認められなければ家族に支払った給料を経費とすることができないと決められています。その点、法人化することで、事業の規模に関係なく家族への給料の支払いも経費とすることが可能になります。

不動産投資を事業的規模で行っているかどうかの判断の目安としては、「5棟10室ルール(※)」という基準が用いられます。この基準を満たしていれば、個人事業主のままでも家族への給料を経費とすることは可能です。

※5棟10室ルールとは?
不動産所得の場合には、青色申告特別控除を受けるなど、所得金額の計算に際して「事業として行われているか」によって異なる取り扱いがされるケースがあります。事業として行われているかの判断は、「社会通念上、事業と言える程度の規模であるか」という観点から実質的に行われ、賃貸可能な部屋が10室以上ある、または独立した家が5棟以上ある場合には、原則として「事業として行われているもの」と判断されます。
参考:国税庁ホームページ – No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

 

②生命保険料

会社が契約者として契約した生命保険は、経費として計上することができます。保険の種類により計上できる範囲が異なるため、全額を経費として計上できる保険もあれば、半額のみの計上となる保険もありますが、個人の所得税に対する生命保険料控除の上限のような制約はありません。ですから、必要と考える額の保険に加入して経費計上することで、節税効果を高めることが可能です。

個人の所得税を計算する際にも生命保険料控除を受けることはできますが、生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料と合わせて120,000円が上限となります。

③役員への退職金

役員への退職金の積み立ても、経費として計上することができます。役員は退職時に積み立てた退職金を受け取り、その退職金には所得税がかかりますが、退職金は通常の所得とは異なり、退職後の生活保障などといった意味合いを含むため、控除される額が大きくなります。そのため、役員への退職金の積み立ては節税効果をもたらすことになります。

相続時に節税効果が高くなる可能性がある

相続税は、相続の対象となる資産の評価額が大きいほど税率は高くなります。ですから、相続税を減らすには資産の評価額を減らす必要があります。

財産を不動産で所有し、さらにそれを賃貸することは、それだけでも相続時の財産の評価額を下げる効果がありますが、会社を法人化することで、さらに相続の対象となる財産の評価額を下げられる可能性があります。

資産管理会社を株式会社として設立した場合には、オーナーが所有するのは不動産ではなく会社の株式となりますので、相続にあたってはこの株式の価値が相続税の評価額となります。

どのように評価されるかは条件によっても異なるので一概にはいえませんが、評価方法によっては実際の資産総額よりも低く評価される可能性があります。

また、相続が発生する以前にできる対策として、配偶者や子供を役員として毎年の収益から役員報酬を支払っていくことで、法人税の節約になるとともに、会社の資産を移転する効果も得られます。

不動産投資を法人化するデメリット

不動産投資を法人化することで得られるのは、メリットだけではありません。どのようなデメリットが生じるのか、次にみていきましょう。

会社設立費用、維持費用が発生

法人を設立するには、登録免許税や定款の認証手数料、収入印紙代、実印や社印などの印鑑作成のための費用、司法書士に対する報酬など、さまざまな費用がかかります。

  株式会社の場合 合同会社の場合
登録免許税 150,000円、もしくは資本金額 × 0.7%のうち、いずれか金額の高いほう 60,000円、もしくは資本金額 × 0.7%のうち、いずれか金額の高いほう
定款用収入印紙代 40,000円(電子定款の場合には不要) 40,000円(電子定款の場合には不要)
定款認証手数料 資本金100万円未満だと30,000円
実印や社印など
印鑑作成費用
1万円前後 1万円前後
司法書士報酬 10万円前後 10万円前後
合計 約33万円以上 約21万円以上

 
株式会社であれば約33万円以上、合同会社であれば約21万円以上の費用が必要となるのが一般的です。設立手続きを自分で行う場合には司法書士への報酬はかかりませんが、それでも約11万円から約23万円は用意しなくてはなりません。

さらに、賃貸不動産の資産管理会社の設立であれば、オーナー所有の不動産を管理会社に移転するのに際して、不動産取得税や登記費用なども必要になります。

そのほか、法人化したことで複雑化する会計処理を税理士に依頼する場合には、税理士への報酬も必要になります。社会保険にも加入する義務が生じ、健康保険料や厚生年金保険料、雇用保険などを会社が半分負担しなくてはなりません。

赤字だとしても発生する税金がある

個人事業主であれば、赤字の時には税金は発生しません。しかし、法人の場合には、赤字であっても法人住民税の「均等割」が課税されます。

法人住民税には、「法人税割」と「均等割」の2種類があります。前者は所得に応じて課税されるので赤字であれば課税されませんが、後者の均等割りは資本金の額に応じて課税されるので、赤字であっても税金が発生します。赤字になった時には、法人化することでさらに赤字が拡大することになります。

5年を超えて売却する場合は不利になる

個人事業主として所有していた不動産を5年以内に売却した場合の税率は39%ですが、5年を超える期間で所有していた不動産を売却した場合の税率は20%になります。個人事業主として不動産を譲渡する場合には、5年を超えることで税金が優遇されるのです。

一方、法人の場合は、所有期間に関わらず所得に応じて法人税が適用されますので、最低でも約22%となります。これらを踏まえると、5年を超えて不動産を売却する場合は、個人事業主に比べて法人化したほうが不利になるという見方ができます。

給与所得との損益通算ができない

個人事業主の場合、不動産投資で赤字が出た際に不動産所得以外に給与所得があると、給与所得と損益通算し、給与所得から赤字額を差し引いて給与所得にかかる税金を減らすことが可能です。

しかし、法人化すると不動産投資で出た赤字は個人の所得とは関係なくなるので、給与所得との損益通算はできません。副業として行う不動産投資の収益性が高くない時には、法人化しないほうが有利なケースもあります。

不動産投資を法人化するタイミングについて

上記のメリット・デメリットを勘案した結果、不動産投資を法人化したほうがよいと判断した場合には、どのようなタイミングで法人化すればいいのでしょうか。タイミングとしては、初めから法人化するパターン、もしくは途中から法人化するパターンの2つが考えられます。

不動産投資をはじめる当初から、ある程度以上の規模の不動産を所有し、収益を拡大していくことを想定しているのであれば、初めから法人化したほうがよいケースもあります。

新たに不動産を取得するには、不動産取得税や登記費用などが発生します。途中から法人化する場合には、所有者が個人から法人へと移るため、これらの費用が二重にかかってしまいますが、最初から法人化すればそのぶんの費用を節約することができるからです。

一方、当初はそこまで大規模に不動産投資をすることは予定していなかったけれど、次第に所有物件が増えていき、所得が一定水準を超えたという場合には、途中から法人化する方法もあります。この場合には、不動産取得税や登記費用などが再度かかってしまいますので、その点も勘案してどちらが有利かを判断する必要があります。

このように法人化したほうがよいと考えられる収入の目安としては、課税所得が900万円を超えるあたりと考えられています。課税所得が900万円を超えると、所得税率は23%から33%へ上がります。法人税は最大でも23.20%ですから、所得税率のほうが法人税率を超えることになるのです。

不動産投資を法人化するタイミングについては、これらの事情を慎重に検討して判断してみてください。

法人設立の手順

最後に、法人を設立する具体的な方法をお伝えします。

法人の設立は、知識があればオーナー自ら行うことも可能ではありますが、複雑な手続きが必要となりますので、司法書士などの専門家に任せたほうが滞りなく進むことが考えられます。

ステップ1:設立する法人の種類を決める

法人には、株式会社だけではなく、合同会社、合名会社、合資会社など複数の形態の種類があります。会社の種類によっては、出資者が無限に責任を負う形態や、所有と経営が分離されていない形態などさまざまですので、まずはどのような形態の法人を設立するのかを決める必要があります。

※株式会社について
株式会社は、法人に出資した人は株主と呼ばれ、出資した限度でのみ責任を負えばよいという有限責任社員となります。つまり、負債を抱えて倒産した際には、会社に出資した額は戻ってきませんが、負債の額がそれ以上あっても、株主は返済の義務はありません。

また、会社の経営は、原則として出資者である株主が選任したものが行い、所有と経営が分離されているのが特徴です。もっとも小規模な会社では、株主が経営も行っているケースが多くなります。

 

ステップ2:法人の定款の作成と公証人の認証手続き

定款(ていかん)とは、会社の設立にあたって必要とされる「会社の根本規則」で、会社法によって記載内容が定められています。記載内容は、絶対的記載事項、相対的記載事項、任意的記載事項に分かれます。絶対的記載事項は、定款に必ず記載しなければならないとされているもので、この記載が欠けていると定款そのものが無効とされます。

相対的記載事項は、必ずしも定款に定めなくてもよいものの、定款で定めなければ効力が生じないというものです。任意的記載事項は、定款に定めなくてもよいものの、会社法に反しない限り任意に記載できるというものです。

定款の絶対的記載事項の内容は以下のとおりです。

会社の事業の目的
会社の商号
本店の所在地
会社代表者の氏名と住所
資本金の額(出資した財産の額)

定款は、設立登記の申請の際に提出が必要な書類ですが、株式会社の定款は作成後に公証役場で認証が必要となります。一方、合同会社の定款は認証が不要です。合同会社の設立手続きのほうが簡便といえます。

ステップ3:資本金の払込

定款認証後、登記申請に先立って、代表者個人の口座に資本金の払込を行い、払込証明書を作成します。資本金を払い込んだ後、2週間以内に設立登記の申請をしなくてはなりません。

ステップ4:設立登記書類の準備

次に、設立登記に必要な書類の準備をします。以下の書類を揃える必要があります。

【設立登記申請の必要書類】
登記申請書
定款
役員の就任承諾書
役員全員の印鑑証明書
印鑑届出書
資本金の払込証明書

 

ステップ5:本店所在地の法務局に設立登記の申請

本店所在地を管轄する法務局に上記書類を提出して、設立登記の申請をします。この設立登記の申請日が会社設立の日となります。申請から1~2週間ほどで登記手続きが完了し、登記完了証が交付されます。

ステップ6:税務署に法人の開業届提出

開業から2カ月以内に、税務署へ定款のコピーともに法人の開業届を提出します。

所得が一定水準を超えたら不動産投資の法人化を検討しよう

本記事では、不動産投資の法人化について、不動産投資による法人化が節税になる理由、メリット・デメリット、法人化のタイミング、法人化の手順などを解説しました。

法人化にはメリットもデメリットもありますので、法人化することが必ずしも有利であるとは限りませんが、課税所得が900万円を超えるようであれば一度シミュレーションして法人化を検討してみる価値はあるかもしれません。上手に節税して、不動産投資の投資効率を高めてみてはいかがでしょうか。

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