不動産投資は少額でもできる！種類とメリット・デメリット

不動産投資はお金がないとできないもの、と思っている人は少なくありません。実は、不動産投資には月1万円からなど少額でもスタートできる方法があり、手軽に投資家となることが可能です。そこで、不動産投資の初心者向けに、少額でもできる不動産投資について本記事では詳しく解説をしていきます。

【著者】矢口 美加子

不動産投資は少ない自己資金でも始めることができる

通常、投資用不動産を購入するとなると、1千万円から数億円の高額な資金が必要になるため、ある程度の資産を保有している人でないと不動産投資は簡単に始められないものでした。しかし、近年では少ない自己資金でも不動産投資をすることができるようになっています。

そこで、この記事では1万円から100万円程度の少額の自己資金でスタートできる4種類の不動産投資を紹介します。それぞれの特徴とメリットとデメリットについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

少額で始められる不動産投資➀：不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を1口1万円～100万円程度などと小口化して販売する商品のことで、投資家は投資額に応じた利益を受け取ります。この商品は「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されており、国土交通大臣もしくは都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」でなければ取り扱いすることができません。

ちなみに、次章で紹介する「不動産クラウドファンディング」は、不動産小口化商品（匿名組合型）の商品のひとつです。どちらも「複数の投資家から資金を集めて物件を運営する」という特徴があり、根本的には同じ分類となります。

不動産小口化商品の特徴、利回り

不動産小口化商品のおもな特徴や利回りは以下のとおりです。

 
不動産小口化商品は大別すると「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類に分かれ、それぞれ投資金額や運用期間に違いがあります。任意組合型は、投資家と事業者が任意組合契約を締結します。長期間にわたる運用のため相続税対策として有効で、安定した収入が見込めます。また、複数の投資家で現物の不動産を購入するため、本格的な不動産投資に近いのが特徴です。

一方、匿名組合型は、投資家と事業者が匿名組合契約を締結します。不動産を所有するのはあくまで事業者であるという特徴があり、投資家の名前が登記されることはありません。1口100万円程度からのスタートとなる任意組合型に比べ、1口1万円程度とかなり少額から始められるのも特徴となります。

おもな違いを表にまとめましたので参考にしてください。

不動産小口化商品（任意組合型）のメリット・デメリット

不動産小口化商品（任意組合型）のおもなメリットは以下のとおりです。

【メリット】

 
立地が良いといった条件の良い優良物件は、物件価格がかなり高額なため、一般の人には取得するのが困難です。しかし、そうした資産家でないと取得できないような投資物件も、不動産小口化商品の任意組合型ならば1口100万円という手頃な価格で購入できるようになります。不動産の運用や管理は不動産投資会社が行うため投資家に負担はかからないうえ、所有権を取得できるので売却する際には売買差益も見込めるのがメリットです。

一方、任意組合型のおもなデメリットは以下のとおりです。

【デメリット】

 
不動産小口化商品の物件管理や運用は事業者が行なうため、投資家は手間がかかりませんが、そのぶん経費は必要です。収益から経費が引かれるため、事業者から投資家に分配される利益はそのぶん少なくなり、実際の不動産投資と比較すると利回りは低くなるのがデメリットです。

また、元本や賃料収入は保証されていないため、景気情勢など何らかの事情により収益が低下した場合は元本割れしたり分配金が低下したりするケースが考えられます。複数で不動産を所有することから単独での所有権を持つことはできないため、権利関係は少し複雑になるという面もあります。

不動産小口化商品（匿名組合型）のメリット・デメリット

続いて、匿名組合型のおもなメリットを紹介していきます。

【メリット】

 
匿名組合型は1口1万円などと非常に少額で始められる商品もあるうえ、長くても10年までの運用となるため、少額かつ比較的短期で運用したい人に向いています。また、登記に伴う諸費用が必要となる任意組合型とは違い、匿名組合型だと不動産の所有権は事業者となることから、投資家は登記を行う必要がなく諸費用が発生しません。そのうえ、投資家の責任は出資金額の範囲内に止まるため、もしも元本割れしても出資した金額以上に責任を負う必要がない点もメリットです。

【デメリット】

 
匿名組合型の場合、投資家が出資するのはあくまで金銭であり、不動産の所有権は事業者であるため、分配金は不動産所得ではなく雑所得とみなされます。また、不動産の所有権は投資家にあり収益の分配金が不動産所得となる任意組合型の場合、相続税・贈与税の節税効果が期待できますが、匿名組合型には節税効果は期待できません。

なお、任意組合型・匿名組合型のほかに「賃貸型」と分類されるものもあります。賃貸型は、投資家が不動産の共有持分を購入して、それを事業者へ貸し出すというしくみで、分配金が不動産所得とみなされること・節税効果が期待できることは任意組合型と似ています。ただし、賃貸型は出回っている商品数がほかの2つに比べると少なくなります。

少額で始められる不動産投資②：不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の人がインターネットから投資会社などへ資金提供を行うことによって、少額から不動産投資をすることができる投資方法です。そもそも「クラウドファンディング」とは、クラウド（crowd）＝群衆、ファンディング（funding）＝資金調達、という意味を表しています。ここでは、不動産クラウドファンディングについて詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングの特徴、利回り

不動産クラウドファンディングのおもな特徴や利回りは以下のとおりです。

 
不動産クラウドファンディングは「不動産投資に特化したクラウドファンディング」といえ、投資家は各ファンドの物件概要や利回りなどを調べた後、インターネットのサイトから選んだファンドへ投資するのが特徴です。投資家から集めた資金で不動産投資が実行され、家賃収入で得た利益（インカムゲイン）を投資家へ分配するのが、不動産クラウドファンディングの仕組みです。不動産投資会社やファンドの種類により分配金の利回りは異なりますが、年2～20％程度の分配金利回りが一般的です。

不動産クラウドファンディングでは、実際の不動産投資のように投資家は物件を所有しません。したがって、物件売却で発生する売買差益（キャピタルゲイン）は手にすることができず、定期的に入金される分配金が主な投資家の収入となります。

運用期間は1年～5年と短期間であることが多く、中でも6カ月から2年程度が多くみられます。投資した元金は運用期間が終了すると投資家へ返済されるので、気軽に不動産投資を始めたい人・初心者の人に向いています。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングの主なメリットは以下のとおりです。

【メリット】

 
不動産クラウドファンディングの大きなメリットは、1口1万円～10万円など、少額から不動産投資をすることができる点です。通常、不動産投資には物件を購入する費用など高額な資金の用意が必要ですが、不動産クラウドファンディングは手持ち資金が少ない人でも無理なく投資を始めることができます。

投資物件はインターネットの不動産クラウドファンディングサイトで好きに選べるうえ、億単位の物件にも投資家として参加することができます。また、実際に物件を購入して運用・管理するのは不動産投資会社が行いますので、運用に手間がかからないのも特長です。WEB上で簡単に購入できるので、不動産投資に気軽にチャレンジできます。

不動産クラウドファンディングのデメリット

一方、不動産クラウドファンディングの主なデメリットを見てみましょう。

【デメリット】

 
不動産クラウドファンディングは「投資家に都合のよいタイミングで売却する」ことが簡単にできない商品です。また、次に紹介する「REIT（不動産投資信託）」のように証券取引所で売買できる商品ではないので、換金しにくく流動性が低いのがデメリットです。

やむを得ない事由が存在する場合にのみ運用中のファンドが解約できる場合がありますが、運用中の解約も簡単ではありません。したがって、原則、解約は認められないと考えておきましょう。

1口1万円といった手軽な金額で始められるのはメリットですが、1口ごとに申込や審査をしなくてはならないため手間や時間がかかります。トータル的に損をしないようにするため、どの案件に投資するかを考える必要もあります。手間暇をかけた割にはリターンが少なくなる場合もあるので注意が必要です。

また、運営会社の経営状況により事業が破綻するリスクも少なくありません。不動産のプロが投資対象のファンドを運用するとはいえ、景気情勢などにより赤字になってしまう可能性もあるからです。元本割れや貸し倒れなどのリスクを抱えていることも念頭に置いておく必要があります。そのうえ、先述のとおりファンドの運用は不動産のプロが行うため、投資家は経営に携わることはありません。運用や管理の仕方を自分でコントロールできないのもデメリットのひとつといえます。

少額で始められる不動産投資③：REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、通常の株式と同様、常に金融商品取引所で売買することができる、不動産を中心とした金融商品をさします。「Real Estate Investment Trust」の頭文字からREITと呼ばれ、証券会社などの金融機関で購入できる投資信託です。投資家から集めた資金でマンションやオフィスビル、商業施設などの大規模な不動産を購入し、家賃収入や売買で得た利益を投資家へ分配します。

REITはもともとアメリカで生まれた商品で、日本の法律に則った商品は「J-REIT」と呼ばれています。J-REITは証券取引所で取引されており、2001年に初上場しました。現在では少額の不動産投資としてはもっとも知名度が高い商品と考えられています。

REITの特徴、利回り

REIT（不動産投資信託）のおもな特徴や利回りは以下のとおりです。本章ではJ-REITについて解説していきます。

 
REITは不動産投資法人が運用し、証券会社などが販売している商品です。株式会社でいうと株式にあたる「投資証券」を発行し、上場しているためいつでも取引することができます。不動産投資ではあるものの、法律上は「投資信託」に分類されます。数万円から数十万円など、比較的少額で不動産投資を始められます。

また、投資の種類は区分けされており、おもに投資対象資産をひとつの用途だけに限定している「単一用途特化型Jリート」と、何種類かの用途を組み合わせている「複数用途型Jリート」の2種類に分かれます。

単一用途特化型Jリートの投資対象資産は、オフィスビル・住居・商業施設・物流施設・ホテルなど、いずれかの用途に特化されています。一方、複数用途型Jリートは、2つの用途の不動産に投資する「複合型Jリート（オフィスビルと物流施設など）」の組み合わせと、3つ以上の用途または用途を限定しない「総合型Jリート（オフィスビル、住居、商業施設など）」の組み合わせがあります。

REITのメリット

REITのおもなメリットは以下のとおりです。

【メリット】

 
REITは家賃収入から得られる利益で分配金が支払われ、継続的に安定した収入を見込めるので安心して投資することができます。家賃は決まった金額が毎月入る仕組みであるため景気に左右されにくく、分配金に影響が出にくいのもメリットです。また、証券取引所に上場している投資商品であるため、いつでも取引できるのが特長です。証券会社などを通じて簡単に購入や売却することができるので、換金性や流動性は非常に高いといえます。

安い商品は数万円から投資でき、多額の資金を持ち合わせていない人でも気軽に投資することができるうえ、投資資金を分けて複数の不動産へ分散投資できるのでリスクを減らせるのもメリットです。実際の運用は運営会社が行うため、投資家に運用の手間はかかりません。

REITのデメリット

REITのおもなデメリットは以下のとおりです。

【デメリット】

 
REITは不動産市場や金利環境、経済情勢などの影響を受けやすいため、相場の変動が大きいのはデメリットです。賃料収入が減ったり、物件の価格が低下したりすることで、分配金が低くなるリスクも抱えています。現に、大規模感染症の影響によりホテルREITは観光客が激減し、大きなダメージを受けました。このように思いがけない経済状況の変化によって分配金が低下することもあり得るといえます。

また、物件の運用は不動産投資会社が行うため、投資家は運用や管理をコントロールできないだけでなく、投資対象となる物件を選ぶこともできません。不動産のプロが運営するとはいえ、元本割れや利回り低下などのリスクも常に存在します。不動産市場や金利環境、経済情勢以外のリスクには、地震・火災などによるリスクや上場廃止になるリスク、倒産するリスクなどがあげられます。

少額で始められる不動産投資④：現物不動産投資

お分かりのとおり、これまで紹介した上記3つの方法では最終的に物件を手に入れることはできません。実物の不動産が欲しい人には、本章で紹介する現物不動産投資の方法をおすすめします。

物件価格は立地条件や建物のグレードによりかなりの幅がありますが、中には500万円以下といった安い物件も存在します。現物不動産投資をする場合、初期費用などを考えても、できれば100万円程度は最低でも用意しておくのが望ましいでしょう。

現物不動産投資の特徴、利回り

少額投資で始められる不動産投資には、低価格で購入できる収益物件への実物投資があります。現物不動産投資の主な特徴や利回りは以下のとおりです。

 
不動産投資といっても、低価格で購入できる物件を選び、投資用のアパートローンを利用すれば、月々1万円程度から不動産投資をすることが可能です。区分マンションや中古住宅などの場合、1,000万円以下の物件も少なくありません。とはいえ、不動産オーナーとなると、物件にかかる火災保険料や固定資産税、リフォーム費用など、何かと経費がかかります。したがって、物件価格の15～30%程度の資金は用意しておくことがおすすめです。

現物不動産投資のメリット

現物不動産投資の主なメリットは以下のとおりです。

【メリット】

 
低価格の物件とはいえ、オーナーとして実際の不動産投資を実行することになります。入居者を確保して継続的な家賃収入が得られるようになれば、安定した経営をすることが可能です。実際に経営するため本格的な不動産投資のスキルが身につき、将来的にはさらに大きな物件に投資する際にも役立つでしょう。

また、経営の仕方によっては高利回りが実現できる可能性もあります。実物の不動産投資の表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ることにより算出されるので、家賃収入の売上が上がるほど高利回りとなります。そのほか、単独で所有権を持つことができるため、自分の判断だけで好きなときに不動産を売却できるというメリットもあります。

現物不動産投資のデメリット

現物不動産投資の主なデメリットは以下のとおりです。

【デメリット】

 
格安で購入できる物件は、何らかの事情があるために低価格で販売されていることが少なくありません。たとえば「駅から遠い」「建物が古い」「周辺環境が良くない」など、さまざまな問題を抱えている場合があり、入居者が決まりにくい可能性があります。また、ワンルームマンションのように1部屋しかない物件の場合、その部屋に入居者が入らなければ収入はゼロとなってしまいます。

建物が古い場合は初期にリフォームをしなければ入居者が入らないので、工事費用がかかります。入居者が入った後、住宅設備機器が壊れてしまう場合も多いため、修理代が高額になることも頭に入れておきましょう。

慣れてきたらより高い投資効果を目指せる不動産投資を始めよう

これまで紹介したクラウドファンディングやREITなどは、少額の投資金額があれば始められるので、特に不動産投資初心者には安全な投資方法です。しかし、投資金額が少なければ当然リターンも少ないので、どうしても資産は大きく増えにくいといえます。

そのため、最初はこういったところからスタートし、徐々により高い投資効果を目指せる実物物件を買うようにすると、収益性の高い不動産投資へとシフトしていくことができます。投資用のアパートローンを組み、レバレッジをかけて区分所有マンションを購入する、一棟アパートに投資するなど、投資効率の高いものに取り組んだほうが収益は上がります。

不動産投資でより大きな収益を目指すのならば、少額不動産投資で慣れてきたところで、より高い投資効果を得られる不動産投資を始めてみることをおすすめします。

初心者なら不動産投資を少額から始めてみるのがおすすめ

少額不動産投資は、不動産投資の初心者でも安全に運用できる投資方法です。少ない資金から始められ、リスクも少ないので手軽にできるのが大きなメリットといえます。ただし、投資金額が少なければリターンは少ないため、そのままではあまり高い収益を上げることはできません。少額不動産投資で投資のノウハウを身に着けたら、次は1棟アパートなど本格的な不動産投資にチャレンジしてみてください。

矢口美加子

宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など上場企業の案件を中心に活動中。