2021.02.12
税金

IMFが15%を提言!大家さんが理解しておくべき家賃と消費税の関係は?

日本の消費税についてIMF(国際通貨基金)が将来の15%引き上げを提言していることが話題です。実は家賃への消費税は、かかる場合とかからない場合があります。どのようなケースで消費税がかかるのでしょうか。

目次

IMFが2030年までに消費税15%に引き上げを提言

2019年11月25日、来日したIMFのゲオルギエバ専務理事が東京都内で行われた記者会見で日本の消費税について2030年までに15%に段階的に引き上げることを提言しました。高齢化の進展で増大する社会保障費を賄うのが提言の主旨ですが「2050年までには20%に引き上げる必要がある」という見解も示しています。

この提言を受けてネット上では批判の声が広がりました。賃貸住宅の大家さんにとっても、これ以上の増税は受け入れ難いところでしょう。共用部分で使うような物品は軽減税率の対象外であるため、消費税が上がればそのままコスト増となります。一方、入居者に影響を与える家賃と消費税の関係はどうなるのでしょうか。

居住用住宅には消費税はかからない

不動産に関わる諸費用は多岐にわたるので大家さんにとっても家賃と消費税の関係を理解しておく必要があります。居住用住宅の家賃には原則として消費税はかかりません。アパートやマンションはもとより土地を借りて住宅を建てる場合も地代は非課税となります。駐車料金に関しても青空駐車場で住居に付随して1戸に1台与えられている場合は、家賃に含まれるため課税されません。

消費税が導入された1989年当時は、家賃も事業の対価として3%課税されていましたが1991年に居住用の物件に対して消費税をかけるのは適切ではないとして、法律が改正されて非課税に変わりました。これは大家さん・入居者双方にとっては大きな改正で今も課税されていれば10万円の家賃に10%の消費税がかかり税込み11万円になっていたわけです。かなり割高な印象を与えたことでしょう。

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オフィスとして借りると課税される

賃貸物件でもオフィスや店舗として借りる場合は家賃に消費税がかかります。これは、法人・個人の区別にかかわらず用途がオフィス、店舗であれば課税されます。したがって法人でも社員の住宅用として契約する場合はオフィスではないので非課税となるわけです。ただし居住用であってもウィークリーマンションや民泊は旅館業に該当するため家賃は課税されます。

また家賃でも地代でも契約期間が1ヵ月未満の場合は課税されるので注意が必要です。

不動産諸費用に対する消費税の考え方

家賃以外の不動産諸費用に対する消費税は以下のように見解が分かれます。

・消費税がかからない諸費用
敷金や保証金、権利金は通常契約終了時に返還されるものであり、事業の対価ではないので非課税となります。礼金や更新料も居住用であれば家賃と同じ性質とみなされ課税されません。管理費や共益費も家賃に付帯する費用ですので非課税です。駐車場のほかトランクルームやプールなども使用料がすべて家賃に含まれている場合は非課税扱いとなります。

・消費税がかかる諸費用
敷金や保証金、権利金のうち返還しないと定めているものがある場合は事業の対価となり、課税されます。仲介手数料は、不動産会社に仲介業務の対価として支払うものなので課税の対象です。引っ越し代も同じく業者に対価として支払う費用なので課税されます。また駐車場にフェンスを付けたり、アスファルト舗装を施したりして家賃の一部ではなく駐車場使用料として費用を徴収すると課税されるので注意しましょう。

もし駐車場付きにして入居率のアップにつなげたいのであれば、なるべく青空駐車場のままで駐車料金も家賃に含めたほうが無難です。大雑把にいって入居者がごく普通に大家さんに支払う一連の費用は非課税と考えてよいでしょう。入居者の意志により選択できるオプションのようなものは課税されるケースもあると考えればわかりやすいかもしれません。

消費税については居住者の負担を少しでも減らせるように大家さんとして理解しておくことが望ましいといえます。

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