「第三者のためにする契約」という法律形式を利用して、不動産の転売を行う業者を「三為業者」と呼びます。三為契約を行う業者の中には悪質な業者もいることから、トラブルになるケースはあるものの、第三者契約自体は有効な形式です。本記事では、三為契約の仕組みやメリット・デメリットについて解説します。正確な知識を身に付けることでトラブルを避け、不動産経営の収益拡大のチャンスを掴んでみてください。
【著者】水沢 ひろみ
オーナーのための家賃保証
「家主ダイレクト」
こうしたお悩みを抱えている方は、まずは資料ダウンロード（無料）しお役立てください。
目次
三為業者が一般に広まったきっかけが「かぼちゃの馬車問題」であったため、何となく悪いイメージを持たれがちですが、三為業者とは具体的にどのような存在なのでしょうか？また、賃貸オーナーが物件の売買を検討する際に、相手が三為業者と呼ばれる業者だとしたら、どのようなポイントに気を付ければよいのでしょうか？
まずこの章では、三為業者の基本的な内容、中間省略登記についての説明、第三者契約の仕組みなどについて解説します。法律になじみのない人にとっては少々分かりづらい考え方かもしれませんが、三為業者と取引するのであれば、このような契約形態があるのだということを理解することからはじめる必要があるでしょう。
三為業者とは、「第三者のためにする契約」という法律形式を利用して不動産業を行っている業者の略称です。日常ではあまり耳にする機会のない法律用語ですが、「第三者のためにする契約」とは、「契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約すること（民法第537条）」をいいます。
この契約は、給付を受ける第三者が契約の時点でまだ存在していなくても、あるいは特定していなくても、問題なく締結することができるものです。そして、この第三者の権利は、第三者がこの契約の利益を受けるという意思を表示した時に生じるとされています。
具体的には、不動産がA→B→Cという流れで譲渡される際に、Aは第三者であるCに所有権を譲渡するという契約をBとの間で結ぶというものです。この契約によりBは所有権を取得することはありません。
第三者契約という少々複雑な契約が行われるようになった背景には、不動産の転売の際に行われていた「中間省略登記」という方法が、不動産登記法の改正によって行えなくなったことがあります。
中間省略登記とは、不動産がA→B→Cと転売された際に、登記をA→Cへと直接移転する登記のことです。このような登記が行われていた理由は、所有権移転登記の際にかかる登録免許税を回避するためです。A→B→Cへと移転登記すると、B、Cの両者が登記のために登録免許税を負担しなくてはならなくなります。
その際、A→Cへと直接移転することができれば、Bは登録免許税を負担しなくても済むことになります。そこで、不動産を転売する際には、不動産業者Bは登記を行わずに、売主Aから買主Cへと直接登記することが実務上行われていました。
中間省略登記が行えなくなったことから、代わって利用されるようになったのが、「第三者のためにする契約」という方式です。「第三者のためにする契約」では、AB間の契約とBC間の契約の二つの契約を結ぶことになります。
現実的にはA→B→Cという流れで行われている譲渡を、AB間の契約を第三者契約とすることで、所有権をA→Cへ直接移すことが可能となりますので、中間省略登記と同じ効果が得られることになります。
ここでの注意事項としては、以下2点があります。
一般的な不動産仲介業者ではなく三為業者へ依頼するのにはどのようなメリットがあるのでしょうか？買主側・売主側それぞれの点から以下に解説していきます。
不動産の購入の際には、金融機関からの融資を予定していることが多いのが一般的です。その点、三為業者からの購入では、金融機関による融資付けが済んでいる場合があり、スムーズに融資が受けられる可能性があります。
契約不適合責任とは、引き渡された目的物の種類や品質、数量が契約の内容に適合していない際に、売主が負うとされる責任です。
この契約不適合責任は特約によって排除することが可能ですが、売主が宅建業者の場合には、特約をしても排除することは認められません。宅建業者が売主になる際には、買主を保護する必要があることから、買主にとってより不利になるような特約は原則としてできないためです。
仲介契約で購入する場合には売主は一般の人であることが多いので、契約不適合責任は特約で免除されるケースが多いのに対して、宅建業者である三為業者は契約不適合責任を回避することはできません。
買主にとって不利になる特約として唯一認められているのは、不適合があることの売主への通知を、引き渡しから2年以上とする特約です。買主が売主の契約不適合責任を追及するには、不適合を知った時から1年以内に売主に対して不適合があることを通知しなくてはならないのが原則となっています（民法566条）。
これに対して、売主が宅建業者の場合には売主への通知を引き渡しから2年以上とする特約は認められますが、それ以外で買主に不利となる特約を結ぶことは宅地建物取引業法第40条で禁止されています。
「引き渡しから2年」と「不適合を知った時から1年」という条件では、一見「不適合を知った時から1年」のほうが買主にとって不利のように感じる人もいるかもしれません。しかし、「不適合を知った時から1年」という条件であれば、引き渡しから2年以上経った後に不適合に気が付いたとしても売主の責任を追及できます。そのため、「引き渡しから2年」という特約は、「不適合を知った時から1年」という特約に比べ、買主にとって不利な特約といえるのです。
三為業者にとっては、責任を負わなくてはならない期間はできるだけ短いことが望ましいので、契約不適合責任期間は引き渡しから2年間とする特約を設けることが多くなります。このことから、三為業者から購入する場合には、最低でも引き渡しから2年間は契約不適合責任を追及できることになります。
三為契約を利用すると、間に入る三為業者は所有権移転のための登記費用を負担しなくて済みます。また、所有権も取得しないので、不動産を取得した時に納めなくてはならない不動産取得税もかかりません。
一方で、三為業者は三為契約によってリスクも負っています。A→B→Cという流れで行われる譲渡で、Ｂが三為業者の場合、登記申請の際に必要な書類としてＡの印鑑証明書を預かることになりますが、登記申請の際の印鑑証明書の有効期限は発行日から3カ月以内です。この期間内に所有権を譲り受けるＣに対して移転登記ができない場合には、Ｂ自ら第三者として所有権を譲り受ける方法を取るなどの対応が必要になります。ですから、三為業者としてはできるだけＣとの契約を急ぎたいと考えるはずです。
三為業者はこのようなリスクを負担するぶん、相場よりもかなり安い値段でＡから買い取っているはずだと考えることができますし、上記のように登記費用や不動産取得税などの費用も節約できているので、タイミングによっては三為業者との交渉次第では相場より安く購入できる可能性もあると考えられます。
仲介業者を介して不動産を売却する場合、一般的には購入希望者が現れるまで物件を売却することはできません。一方、三為契約は上述のように契約の時点で所有者となる第三者が特定していなくても締結することができるので、購入者が見つからない時点でも換金が可能です。
何らかの理由で売却を急いでいる場合や、長期間売却できずに固定資産税だけ払い続けているような場合に、相場より安い値段で手放してもいいと考えるのであれば、三為業者に売却するメリットはあると考えられます。
リフォーム前の中古物件は、現状のままでは買い手が付きづらい傾向があります。とはいえ、費用をかけてリフォームをしても希望する価格で売れるとは限りませんし、手間もかかります。ですから、仲介で売りに出されている物件はリフォーム前の状態の物件が多くなります。
一方、三為業者は買い手が付きやすいようにきれいにリフォームした状態で売りに出すのが一般的です。三為業者は多数の物件のリフォームを大量に発注することから、効率的にリフォームを行うことができ、リフォーム業者に対して価格交渉力もあるため、通常よりも安い価格で工事を行うことが可能であるといえます。
売り手も買い手も自分でリフォームをする必要がないケースが多いので、リフォームの手間をかけたくないという場合には、三為業者を介して取引することはメリットとなるでしょう。
では、三為業者へ依頼するデメリットはどのようなところにあるのでしょうか？三為業者と取引する際のトラブルを避けるためにも、具体的なデメリットを理解しておく必要があります。
三為業者へ依頼するデメリットとして気を付けたいのは、相場とかけ離れた取引価格になる可能性があるということです。AB間の契約とBC間の契約は別個の契約であるため、売主がいくらで売ったのか、買主がいくらで買ったのか、お互いに分からない仕組みになっています。
そして、三為業者はリスクを負担しさらに自分の利益も確保するために、相場よりもかなり安い価格で買い取るのが通常です。売主は相場についてしっかりと調べたうえで、価格に対して納得して取引する必要があります。
反対に売却にあたっては、買取価格に大幅な利益を上乗せしていることが多いので、相場よりも割高になっているケースが多く見られます。その結果、買主の利回りが本来の利回りよりも下がることがあるので、利回りについてシミュレーションし、条件交渉を試みることをおすすめします。
物件を売買する機会の多い不動産オーナーが、三為業者とのトラブルを避けるためにできることはあるのでしょうか？
ひとつは相場価格についての知識を付けること、もうひとつは物件の収益性を自分で判断できるようにすることです。しっかりした相場観を持つことで、リスクをチャンスに変えることも可能となるでしょう。
三為業者が提示する取引価格が相場とかけ離れた金額であったとしても、対象となる不動産の取引相場についての知識があるのであれば、相場を基にした交渉が可能です。
三為業者への売却を検討する場合には、ある程度相場より安く手放さなくてはならないケースが多いとしても、極端に安い価格を提示された場合には拒否することができます。
また、三為業者から購入する場合には、不当に高い利益が上乗せされた価格になっているのではないか、同様の条件をもつ物件の取引相場をしっかりと調べ、相場観をもって判断することが不可欠です。
このように、三為業者との取引にあたっては、相場価格についての知識をしっかり付けてから臨むことを忘れないでください。
三為契約そのものは民法で認められた契約方法ですから、法律上何の問題もありません。問題なのは、三為契約を行う業者が利益を獲得するために大幅に利益を上乗せして強引な勧誘をすることだといえます。物件の収益性などに関して、実態とかけ離れた誇大な宣伝をするようなケースでは注意が必要です。
そのためには、三為業者の説明を鵜呑みにするのではなく、自分で物件の現実的な収益性を判断できるようにならなくてはなりません。もっとも、三為業者との取引にかぎらず、不動産投資をする上では不動産の収益性における慎重な判断は何よりも重要なことは言うまでもないでしょう。
かぼちゃの馬車事件をきっかけとして「三為業者」という言葉が広まったことから、「第三者のためにする契約を利用して不動産取引を行う業者＝悪質な業者」というイメージが強くなったといえます。
確かに、三為業者は利益を確保するために不動産を安く買い取り、高い利益を上乗せして転売するのが一般的ではありますが、第三者契約自体は民法で認められている形式を利用しているものですので問題ありません。また、本記事で紹介したように三為業者を利用するメリットもあります。
三為業者で問題となるのは、強引な勧誘を行ったり、不当に誇大な広告を行ったりする場合です。このような行為をする業者と判断した際には、経営方針自体に問題があると考えられますので取引を控えることをおすすめしますが、それ以外ならば三為業者と取引を行う当事者が相場価格についての知識を持ち、物件の収益性を自分で判断できるようになることでトラブルは避けられるはずです。
不動産には相場があるものの、個々の不動産価格は当事者同士の合意で自由に決められますから、売り急いでいる側はどうしても不利な条件で手放さなくてはなりません。それらを考慮した上で三為業者を利用するのかどうかの判断をしてみてください。
かつて銀行や不動産会社に勤務し、資産運用に携わった経験を活かし、現在は主に金融や不動産関連の記事を執筆中。宅地建物取引主任、証券外務員一種、生命保険募集人、変額保険販売資格など保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。
