2021.02.12
賃貸経営

家主ダイレクトで徹底解説!大家が直接契約すべき家賃保証サービスとは

入居者の家賃滞納は、賃貸経営の大きな課題です。この家賃滞納問題の解決方法の1つに「家賃保証サービス」を利用する手があります。

従来は賃貸借契約時に、入居者には連帯保証人をつけることが一般的でした。家賃を滞納したり、物件に損害を与えたりした場合は、連帯保証人が保証をしていました。

しかし最近では、社会情勢の変化や民法改正などにより、連帯保証人ではなく家賃保証会社に保証サービスを依頼する物件オーナー、入居者が増えています。

ここでは、家賃保証サービスとは何か、どのような家賃保証サービスを選ぶべきかを、「家主ダイレクト」を例に詳しく説明します。

1.家賃保証とは?

一般的に「家賃保証」とは、「家賃債務保証」サービスを意味します。この記事では家賃債務保証を家賃保証と記載します。

家賃保証という場合に「サブリース」「空室保証」を意味することもありますが、ここでは「家賃債務保証」を扱います。「サブリース」「空室保証」との違いについては後述します。

家賃保証の最大の特徴は、入居者が家賃を滞納したときに、家賃保証会社が立て替えて物件オーナー(または不動産管理会社)に家賃を支払ってくれることです。このため、物件オーナーにとっては家賃滞納のリスクが軽減できます。

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家賃保証サービスを利用するためには、入居者とオーナーの間に家賃保証会社を介在させるため、保証料を家賃保証会社へ支払う必要があります。この保証料は入居者が負担する仕組みです。物件オーナーは負担せず、家賃保証会社と賃貸保証契約をするのみとなります。

家賃保証は、元々は連帯保証人を用意できない入居者のために、家賃保証会社が保証人となって家賃滞納などのリスクを保証することで入居者の便宜を図り、入居を促進する狙いからできたサービスです。

借主である入居者は連帯保証人を用意する手間や、入居を断られる不安がなくなり、貸主である物件オーナーは家賃滞納リスクや空室リスクが軽減できるため、安心して賃貸経営ができます。

最近では連帯保証人に関する民法改正もあり、連帯保証人の負担する上限額を契約書に明記しなければ契約自体が無効になります。また社会の変化により連帯保証人を引き受けてくれる人を見つけづらくなったことや、連帯保証人の上限額制度導入から保証が十分に得られないことから、家賃保証サービスを利用することが必須となっている不動産会社や物件が増えています。

参考:法務省「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります

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2.家賃保証の2つのタイプ

家賃保証サービスの利用は増えていますが、その保証内容には家賃保証会社によって違いがあります。

「家賃保証(家賃債務保証)」には大きくわけて2つの仕組みのタイプがあります。ここではその違いについて説明します。

2-1.「一般的な保証タイプ」:入居者が家賃滞納した場合のみ保証会社が支払う

一般的な家賃保証タイプです。代位弁済型ともいいます。

借主である入居者は、通常は家賃を物件オーナーまたは不動産管理会社に支払います。何らかの事情で借主が家賃を滞納した場合のみ、物件オーナーは借主の代わりに家賃保証会社に支払いを請求します。

家賃保証会社は滞納による弁済請求があった場合にのみ、物件オーナーまたは管理会社に家賃を弁済し、借主に対して家賃の請求を行います。

このタイプでは、家賃保証会社の出番は家賃滞納があったときだけです。毎月の家賃の集金と管理は物件オーナーまたは委託している管理会社(家賃保証会社とは別)が行います。

ただし、以下のようなデメリットがあります。

<一般保証タイプのデメリット>

  • 家賃滞納の保証請求を行う場合、その都度、事務的な作業が増える

2-2.「収納代行タイプ」:毎月の家賃は滞納に関係なく保証会社が立替払いをする

上記のタイプのデメリットを改善したものになります(後述しますが、「家主ダイレクト」はこのタイプになります)。

このタイプでは、毎月の家賃の集金も家賃保証会社が行います。そのため代位弁済型のデメリットがカバーできます。通常の不動産管理会社のサービスに家賃債務保証がプラスされたものと考えればわかりやすいでしょう。以下のようなメリットがあります。

<収納代行タイプの特徴(メリット)>

  • 家賃滞納が起きたとき、保証会社への連絡などの突発的な事務作業は要らない
  • 家賃請求や家賃管理業務を通常委託でき、家賃は決められた日に、家賃の滞納の有無に関わりなく家賃保証会社から振り込まれる
  • 借主への毎月の集金業務や入金確認などは不要。毎月の家賃が決められた日に入金されるためキャッシュフローが安定する

収納代行タイプは、家賃保証だけでなく、さまざまなオプションサービスが存在する場合もあります。

このように、「家賃保証」と言ってもサービス内容に加え、保証料や入居者とのやりとりの負担も大きく異なります。

【参考:家賃保証サービス方式の3つの種類|家賃債務保証とサブリース、空室補償の違い】
一般的に「家賃保証」という場合には、大きく分けて3つのサービス方式を指すことが多いようです。すでに説明した「家賃債務保証」の他に、「サブリース(一括借り上げ)」「空室保証」です。このうち「サブリース」と「空室補償」について、概要と特徴を説明します。

(1)サブリース(一括借り上げ)
サブリース、または一括借り上げと呼ばれるサービスは、物件オーナーと不動産管理会社の間でその物件一括で借り上げる賃貸借契約を結ぶものです。不動産管理会社は入居者に物件を転貸します。

(画像出典:金融庁・消費者庁・国土交通省: アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!

もし空室があっても、契約期間中は規定の家賃がサブリース会社から物件オーナーに支払われます。そのため「家賃が(条件付きで)保証されている」という見方もできます。

物件オーナーの手元に入る家賃はサブリース会社の手数料等が差し引かれるため、本来の満室家賃収入の8割から9割程度になってしまいますが、物件管理の手間がかからず、入居者との直接交渉なども不要のためメリットが多いと感じるかもしれません。

ただし、この契約は「保証契約」ではなく、借地借家法による「賃貸借契約」です。つまり、物件オーナーが貸主、サブリース会社が借主となります。借地借家法では正当な事由なく貸主から賃貸借契約について「更新の拒絶」「解約の申し入れ」はできません。

もしも「自主管理したい」「サブリース契約を打ち切って他の管理会社と契約したい」などと物件オーナーが思っても、借主であるサブリース会社の同意がなければ契約解除は勝手にできないのです。

また転貸借契約のため、敷金や礼金、更新料などは直接の貸主であるサブリース会社の収入になり、物件オーナーには入りません。

その他にも、空室が多くなってくるとサブリース会社から家賃の減額を打診される場合があります。減額請求に応じないと、サブリース会社から一方的に契約を解除される場合もあります。そうなると物件オーナーは、空室だらけの物件をいちから管理、運営しなければならなくなります。

サブリース方式についてはトラブルや裁判も多く起きています。一方で国も対策に乗り出しています。

堅実で良心的なサブリース会社ももちろんありますが、契約の際には、物件オーナーは自分の物件の管理方針などをよく考えて判断する必要があります。

(2)空室補償
空室補償、文字通り「物件に空室が出来た場合、空室分の家賃を一定の割合で補償する」サービスです。毎月(または年一括で)補償料を支払い、空室になった際のリスクに備えます。

例えば、一棟アパートでまったく入居者がいない場合でも、空室分の家賃の7割~9割(契約内容による)の金額が物件オーナーには支払われます。

またサブリースでは敷金や礼金、更新料などは転貸主のサブリース会社の収入となってしまいますが、空室補償は補償契約なので、物件オーナーの収入となります。

メリットばかり大きく感じる空室補償ですが、こちらも契約内容をよく確認する必要があります。

・管理サービスはついていないことが多いため、別途管理契約が必要になる=費用が追加でかかる
・補償期間に制限があることが多い。例えば「築5年まで」「優良物件に限る」など

築年数が短い時期のみの補償は、物件オーナーにはあまりメリットがありません。なぜなら、一般的に空室リスクは築年数があるほど高くなり、新築の物件の空室リスクは低いため、最も空室リスクが低い期間のみ補償をつけることになってしまいます。そのため補償料が無駄になる可能性もあります。

以上のように、一見似ているように思えるそれぞれのサービスですが、実際には明確な違いがあります。また不動産会社や管理会社により、名前は同じでもサービス内容が異なっている場合もあります。

物件オーナーは、それぞれのサービスの違いを理解して契約をすすめるようにしましょう。

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3.物件オーナーが家賃保証会社を利用する7つのメリットと1つのデメリットおよび対策

物件オーナーが家賃保証会社を利用する場合、複数のメリットがあります。また物件の管理を管理会社に委託している場合、管理会社にとっても家賃保証を利用することは賃貸経営が安定するため大きなメリットです。

一方でもちろんデメリットもありますが、十分に対策可能です。

3-1.家賃保証会社を利用するメリット

3-1-1.家賃滞納があった場合、保証してもらえる

入居者が家賃の支払いを怠った場合でも、家賃保証会社から家賃分の支払いがされます。

さらに前述した収納代行タイプの場合は、通常の家賃集金も代行してもらえるため手間もかからず、キャッシュフローが安定します。

3-1-2.連帯保証人の役割を担ってくれる

近年は入居者が連帯保証人を用意することが難しくなっています(後述)。家賃保証会社は連帯保証人の代理を担ってくれるため、物件オーナーだけでなく入居者にとっても安心感が得られ、物件への入居促進にもなります。

家賃保証会社によっては、物件オーナーだけでなく入居者も利用できる独自サービスを充実させています(家主ダイレクト)。

3-1-3.入居者審査を確実に行ってくれる

家賃保証会社はしっかりした入居者審査を行ってくれます。

問題のある人を入居させてしまうと、後々家賃滞納や物件の汚損、他の入居者とのトラブルなどが起こり、最終的には裁判にもつれこむなど、物件とオーナーにとって大きな手間とダメージがかかります。

通常、入居者審査は不動産管理会社が行いますが、管理会社によっては空室を埋めるために、簡易な審査しか行わないところもあります。

家賃保証会社は入居者の家賃滞納が頻発しないよう、入居者審査もしっかりした精度の高いものになっています。

【参考】└賃貸オーナー必見、家賃保証会社の入居審査は何を審査している?

3-1-4.家賃催促や回収の代行をしてくれるため手間がかからない

家賃を滞納した入居者に対しての家賃の督促や回収は、すべて家賃保証会社に委託できます。そのため、物件オーナーの手間や負担はありません。

3-1-5.滞納による物件明渡しの際、費用を保証してくれる

ほとんどの家賃保証会社は、滞納の長期化による訴訟や法的手続き、最終的な物件明渡しに至るまでに発生した費用を、保証してくれます(契約内容により異なるので要確認)。

原状回復費用が不要になるので、敷金をなくし、入居促進につなげることもできます。

3-1-6.入居者の安否確認をしてくれる

家賃保証会社によっては、入居者からの連絡が途絶えた際に、警察と一緒に安否確認を代行してくれます。また、その前後に必要な原状回復費用や家賃の補填はもちろん、事故に対応した費用や、次の入居者契約をスムーズに進めるための部屋の改装費用が自動付帯するものもあります。

近年は「孤独死」なども社会的に重要なキーワードになっています。病気や事故によって物件の入居者が亡くなってしまった場合、異常を感じた時点で、物件オーナーはスペアキーで中に立ち入り、確認しようと考えるでしょう。

しかし実は、たとえ「物件オーナー」であっても、他人の住居に勝手に立ち入ることはできません。住居への不法侵入に問われてしまうからです。

家賃保証サービスに、孤独死リスクへの対応があるかどうかもチェックしてみてください。

3-1-7.オプションサービスが豊富な家賃保証会社もある

例えば、近年増えている孤独死が起きるなど、重大な事件や事故にも家賃保証会社が対応してくるサービスがあります。リスク軽減により、物件オーナーは安心して賃貸経営ができます(なお、「家主ダイレクト」では孤独死保険はオプションではなく自動付帯です)。

3-2.家賃保証会社を利用するデメリット・リスクと回避方法

メリットがとても大きい家賃保証会社の利用ですが、デメリットもあります。対策方法とともに説明します。

3-2-1.家賃保証会社の倒産リスクがある

実績のない会社やスキームの無い会社の場合、倒産してしまう場合があります。そうなると、滞納された家賃も、保証会社に支払った保証料も回収が難しくなります。

【対策】
大手で実績がある会社なら、まず倒産リスクはないといえるでしょう。家賃保証会社は実績や経営スキームがしっかりしているところを選びましょう。

【参考:入居者にとっても、非常に役立つ家賃保証】
この記事ではおもに「家賃保証」の、物件オーナーにとってのメリットや選び方などを紹介していますが、「家賃保証」は入居者にとっても非常にメリットの大きい仕組みです。

(1)連帯保証人を探さなくてよい
連帯保証人を頼める親族がいない、障がい者や高齢者で探しにくいなどの場合は便利です。

(2)収入が不安定な人でも物件を借りやすくなる可能性がある
例えばアルバイトなど収入が安定しない人でも、家賃保証会社を利用すると入居者審査に通りやすくなる可能性があります。

(3)敷金が減る場合がある
すでに述べたとおり、一般的に家賃保証サービスには原状回復費用も含まれます。そのため入居時の敷金が不要になります。入居者にとっては入居にかかる初期費用が少なくなるという大きなメリットがあります。

このほか、家賃保証会社によっては入居者だけが使えるお得な優待サービスを用意しているものもあります。

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4.物件オーナーが家賃保証サービスを選ぶための4つのポイントを解説

物件オーナーにとっても、入居者にとっても、「家賃保証サービス」はとても便利で安心を得られます。多くのサービスや保証会社があるため、どのような基準で選べばよいか、迷っている物件オーナーも多いのではないでしょうか。

ここでは家賃保証サービスを選ぶにあたり、「家主ダイレクト」を例に挙げながら、どのような点に注目すべきか、ポイントを解説します。

4-1.保証内容・保証範囲の確認

保証内容、保証範囲はよく確認しましょう。免責期間や弁済の流れ、保証対象になる状況なども確認する必要があります。

すでに説明したように、「家賃保証サービス」と一括りにいっても、会社によって保証内容には大きな差があるため、最も注意すべき内容です。

「家主ダイレクト」は収納代行タイプであり、滞納の際の代位弁済請求を行う必要はありません。保証極度額は賃料の24か月分、保証期間は契約から退去・明渡し完了までとなっています。

4-2.審査体制

入居者の審査体制は物件オーナーにとっても、家賃保証会社にとっても、非常に重要です。どのような基準で入居者を選び審査を通しているのか、独自の審査体制が整っているのか、などがポイントです。

「家主ダイレクト」では、自社データベースに保有している、240万件の信用データやメディア情報、外部機関へ照会することで蓄積された与信ノウハウに基づいて、Casa独自の入居審査を実施しています。

4-3.サービスの充実度合い

基本的な家賃保証会社の業務は家賃滞納時の弁済です。第1章で見たとおり、滞納の際の支払いにも、その都度物件オーナーが請求するタイプと、収納をはじめから代行してくれるタイプがあります。

家賃滞納の事態を防ぐために、入居者審査なども行いますが、保証内容やサービスは家賃保証会社によって大きな違いがあります。

基本契約に十分なサービスが付帯している保証会社を選ぶことで、後にオプションを追加する必要はなくなります。

また、オプションサービスを選ぶ場合でも、サービスによってはかなり手厚く、リスク軽減に役立つものもあります。サービスが充実しているかどうかも確認しましょう。

・家主ダイレクトのオプションサービス「新すまいRoom保険」
家主ダイレクトではオプションで入居者の家財保険「新すまいRoom保険」への加入が可能です。

オプション契約することで以下のメリットがあります。

(1)家財保険の更新時未加入リスクを防ぐ
入居者が更新時に保険料の支払いを行っていないケースが増えています。もしも家財保険が未加入のままだと、入居者の賠償能力を超える被害が物件で発生した場合、物件オーナーがそれらの損害を負担しなければならなくなります。

家主ダイレクトでは保険料も保証されるので更新時の家財保険の付帯漏れがなくなります。

(2)入居者からの緊急時問い合わせに対応
24時間、365日、入居者からの問い合わせやトラブルへの対応依頼に応えるサービスです。水漏れや鍵の故障、窓ガラスなどの破損にも迅速に対応できるため、入居者の満足度も上がり、物件の価値が上がります。

(3)入居者優待サービスなどメリットたくさん「入居中プラン」
入居者が利用できるサービスです。以下のようなさまざまな優待制度、メリットがあります。
・契約時に入居者の初回保証委託料の負担無し
・入居者へ送付する書類や事務的な作業はCasaがすべて代行
・契約者専用のアプリ「入居者カフェ」の無料提供。カーシェアや不用品買取、引っ越しなどのさまざまな優待サービスを受けられる

4-4.家賃保証会社の社会的信頼度

家賃保証会社の資本金や財務管理状況、サービスの継続年数、契約数など、基本的なスペックを確認しましょう。

家賃保証会社は、過去に倒産した例も多くあります。どんなにサービスが充実しているように見えても、契約金額が他社よりお得に見えても、最終的に倒産してしまうと損害を被るのは物件オーナーです。また、入居者も連帯保証人に代わる保証人を失うことになります。

すでにサービスを契約している顧客(他の物件オーナー)からの評価を参考にするとよいでしょう。
顧客の声を聞くことで、会社の社会的信頼度を確認することにつながります。

5.まとめ

ここまで家賃保証サービスとは何かを説明しました。

家賃保証サービスには2つのタイプがあり、収納代行タイプのほうが物件オーナーの業務負担が軽減されることがわかりました。

管理会社のサービスもカバーするオプションをつけることで、管理会社との契約が不要になり、賃貸経営の費用を削減できることもわかりました。

家賃保証と一言でいっても、その内容、保証範囲はさまざまです。保証会社を選ぶ際は、会社の規模やサービスの継続年数、社会的な信頼度も十分に確認し、検討しましょう。
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