【厳選】オーナーズ倶楽部編集部 おすすめ書籍を紹介
不動産オーナー、そして将来オーナーになる方にとって、日々の賃貸経営について、そして次の不動産投資については、いつも情報を求め、学びを深めていることでしょう。そこで、オーナーズ編集部では、多くの書籍の中から、良質な1冊を厳選し、その抜粋を紹介してまいります。
著者 大家さんYuTa
戸建て投資には、様々なメリットがあります。戸建て投資のメリットを具体的にみていきます。
戸建て賃貸に入居する方は、子供がいるファミリーの方が多いです。
そのため、子供が小学校、中学校と進学していき、入居してすぐに退去することは少ないです。子供の転校による支障を考え、1度入居すると退去しづらくなります。
そのため入居期間が長期間になることが多く、それだけ長期にわたって家賃収入を得ることができ、安定収入となります。
退去に伴うリフォームについても、入退去が少ない分、頻度が少なくなります。
実際に私が所有・運営している戸建て物件の入居者の方も、子供がいるファミリーの方ばかりで、体験からもこのようなことが言えます。
戸建て賃貸の場合には、入居者の方があたかも自分の持家のように住んでくれるため、庭の雑草の手入れ等、入居者の方が行ってくれます。
設備の故障等、日曜大工では難しい内容であれば連絡がくることもありますが、自分で直せる範囲であれば、事前に連絡がきたうえで直してくれます。
具体的には、給湯器のリモコンが映らなくなった際は連絡がきましたが、障子の剥がれは、自分で張り替えてよいかとの連絡があり張り替えされました。
とはいえ、入居者の方からの連絡は、基本的にほとんどありません。
年に1回あるかどうか程度です。
戸建て賃貸は比較的家賃が高いため、入居者の方は比較的年収の高い、いわゆる属性の良い方が多い傾向にあるのも管理の手間が少ない要因の1つだと考えられます。
家賃滞納もあまりありません。
このように、戸建て賃貸では、管理の手間が少ないというメリットがあります。
戸建て投資の場合、その物件の土地・建物は自分のものですので、リフォームの内容は、建物の外観から間取り、敷地内の駐車場や駐輪場について等、自分の一存で決めることができます。
人気のある外観デザインや間取りを取り入れたり、設備を導入することが、すぐにできます。
自分の判断でリフォームできるため、費用についても、費用をかけるところ、かけないところ、と、コントロールすることができます。
たとえば、サラリーマンに人気の区分マンション投資の場合は、マンションの外観はもちろん敷地内の設備について等、共用部分に関しては、区分所有者一人の一存ではリフォームできません。
各区分所有者の一定数以上の賛同を得る必要があり、それぞれの考え方や懐具合により判断も変わるため、容易にリフォームすることはできません。
有効なリフォームができず入居者がなかなか決まらない、外壁塗装や防水工事等の大枚かかる工事を自分の懐が寂しい状態なので今はやりたくないタイミングだが、他の区分所有者の賛同があり実施せざるを得なくなった、というケースもあります。
区分マンションにある、管理費・修繕積立金も戸建て投資にはありません。
ファミリー向けの戸建て賃貸の場合、物件周辺の生活環境が重視されます。スーパーが近い、公園が近い、閑静な住環境、小中学校の学区、学校までの距離、バイパスに出やすい等。
単身世帯ですと駅からの距離を重視されがちですが、戸建て賃貸は駅から遠くても十分な賃貸需要があります。
私が所有している物件で、駅から徒歩約40分の物件がありますが、国道に出やすい、ショッピングモールが比較的近い、といった要因から容易に賃貸付けできた事例があります。
戸建て賃貸は、同サイズの賃貸マンションよりも高い家賃を取ることが可能です。
壁を挟んで隣接する住戸がありませんので、伸び伸び暮らせることも要因の1つです。
具体的には、子供の鳴き声や足音にマンションほど気を使う必要がない、敷地内は自分のみ使用する空間で他人の出入りがなく気兼ねなく暮らすことができるためです。
マンションやアパート等の集合住宅にない戸建て賃貸のメリットであり、同じ広さのマンション・ アパートより、高い家賃でも入居者を獲得できます。
戸建て投資は、1棟アパートや1棟マンションと比べて、出口の幅が広いです。
どういうことかというと、1棟アパートや1棟マンションの買い手は投資目的のみ。
しかし戸建て住宅の買い手は、投資目的のみならず、一般の人たちも対象となるためです。
賃貸中のまま売却することもできるので、投資用物件とし売りに出すこともできますが、投資物件としてだけでなく、実需物件(自宅用物件)として売却することができるため、売却対象を、投資家に限らず一般の人も対象にすることができ、出口戦略の幅が広がります。
売却金額に関しても、投資家が買い手となる場合、投資家は利回りで判断するため、ある程度 値段を安くしないと全く買い手が現れないといったことが多くあります。
しかし一般の人たちは、住環境等を考慮し、そこでの生活をするために購入するため、投資家とは購入目的が異なり、通常の中古住宅と同じ値段で売却することも可能です。
戸建て投資は、物件の立地や内容により、投資家向けに売るか、一般の人向けに売るか、選択することができます。
戸建て投資は、1棟マンションや1棟アパートより、始めやすいです。
1棟物になりますと、数千万円～1億円以上と物件価格が高額になります。
物件価格の高額に伴い、通常、借金の金額も高額になります。
すると心理的ハードルが高くなり、なかなか購入の第1歩に踏み出せません。
多くのサラリーマン・会社員の方であれば、いきなり数千万円以上の借金をして不動産投資を始めるというのは、とてもハードルが高いと思います。
現に多くの方が、書籍やセミナー等で相当な時間を知識の蓄積に充てているが1つ目が買えない、といった状態になっています。
やはり高額な借金に不安になること、当人は知識があるが、その家族はそこまで知識もなく、高額な借金をして始めることに家族の同意が得られない、金融機関からの融資が満足に得られない、といったケースが多いためです。
そこで戸建て投資であれば、そこまでの高額な借金をせずとも始めることができます。
数百万円の物件で、十分に手残りを出すことが可能です。
数百万円であれば、借金に対する心理的ハードルも一気に下がり、本人はもちろん、その家族も随分と始めやすくなります。
場合によっては現金で購入し、無借金での不動産投資ができる方も出てくるでしょう。
現金がある分だけ借金をすることにすれば、それくらいの金額であればと、家族の同意も得やすくなると思います。
戸建て投資はそれくらいの金額から始めることができるので、始めやすい不動産投資であると言えます。
せんえつながら、絵に描いた餅で、長いこと始められないよりは、小さい物件でもまずは1歩踏み出した方が良いです。
1棟物と比較すると、家賃収入の額は低いですが、投資物件を保有し運営することにより、分かることがあります。
経験値ができます。
そしてそばで見ている家族も、実際に入ってくる家賃収入をみて、理解が深まるでしょう。
また、金融機関に対しても、1歩踏み出す前までは、知識はあるが実績のない人、であったのが、実行し結果を出している実績のある人、に変わり、融資についても前向きになってくれます。
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＜著者プロフィール＞
大家さんYuTa
1985年、埼玉県出身。25歳のときに自宅マンションを購入。自宅マンション購入後、将来について思案している中で、ロバート・キヨサキ著「金持ち父さん・貧乏父さん」に出会い、 負債を買ってしまったのかと落胆。しかし落胆していても仕方ないと奮起。自分もポケットにお金を運んでくる資産を構築することを決意。節約生活をしながら、4年かけて初めての賃貸物件を購入。安定的で手間のかからない戸建て投資が会社員と並行して運営するのにピッタリなこと、これから不動産投資で資産を構築したい方に向けて、より近い状況の自分の内容は、現実的に参考になるのではと執筆に至る。ブログ「戸建て投資体験記~サラリーマン大家YuTa~」でも情報発信し活躍中。
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